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老舊溫泉項(xiàng)目是溫泉行業(yè)中一種常見(jiàn)的項(xiàng)目類(lèi)型，它們通常已經(jīng)存在了一段時(shí)間，需要進(jìn)行改造升級(jí)以適應(yīng)市場(chǎng)的變化和滿(mǎn)足人們對(duì)生活水平和旅游產(chǎn)品的更高要求。

一、為什么要升級(jí)？

中國(guó)溫泉旅游快速發(fā)展的同時(shí)也帶來(lái)激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，呈現(xiàn)出一些新的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

1. 溫泉行業(yè)本身具有不斷創(chuàng)新和提升特性

旅游市場(chǎng)天生具有求新求異的特性，溫泉度假的形態(tài)和模式需要不斷創(chuàng)新、提升，經(jīng)營(yíng)手法形式多樣，從而保持溫泉度假旅游市場(chǎng)的持續(xù)旺盛。

2. 一些溫泉企業(yè)和溫泉項(xiàng)目不改造升級(jí)就面臨淘汰

區(qū)域性的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，升級(jí)換代成為溫泉企業(yè)和溫泉項(xiàng)目自身生存發(fā)展的需要，這種需求在小企業(yè)和早期溫泉項(xiàng)目上尤為明顯。一些溫泉項(xiàng)目，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，設(shè)施設(shè)備陳舊落后，與高品質(zhì)、有特色、多樣化的溫泉度假市場(chǎng)需求不相適應(yīng)，面臨著不改造升級(jí)就被市場(chǎng)淘汰的命運(yùn)。

二、如何進(jìn)行改造升級(jí)？

溫泉改造基本原則影響溫泉項(xiàng)目發(fā)展的因子主要有區(qū)域經(jīng)濟(jì)、區(qū)域交通、資源、市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)鏈、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等六方面。結(jié)合溫泉項(xiàng)目發(fā)展影響因子，通過(guò)豐富的實(shí)踐，我們認(rèn)為，溫泉項(xiàng)目改造升級(jí)應(yīng)遵循六個(gè)基本原則。

1、開(kāi)發(fā)與保護(hù)并舉原則

溫泉項(xiàng)目一般都坐落在空氣清新，負(fù)氧離子濃度較高，自然恬靜，大氣環(huán)境和噪聲環(huán)境狀況良好的環(huán)境中，在項(xiàng)目升級(jí)改造中堅(jiān)持生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則，堅(jiān)持開(kāi)發(fā)與保護(hù)并舉，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目地旅游可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

2、高效益原則

從效益原則出發(fā)，在改造升級(jí)中考慮最佳投入和綜合效益最高的項(xiàng)目組合。項(xiàng)目中的各類(lèi)產(chǎn)品有機(jī)聯(lián)系，互相促進(jìn)，創(chuàng)造出比單獨(dú)經(jīng)營(yíng)更大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)獲得生態(tài)效益和社會(huì)效益。

3、開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新原則

溫泉改造項(xiàng)目最為重要的是要實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)模式的創(chuàng)新。要跳出溫泉做溫泉，從休閑產(chǎn)業(yè)的角度看溫泉，結(jié)合開(kāi)發(fā)商的基本訴求，以溫泉為中心，充分考慮溫泉與休閑房地產(chǎn)業(yè)、會(huì)議產(chǎn)業(yè)、療養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、水游樂(lè)產(chǎn)業(yè)、旅游小城鎮(zhèn)、新農(nóng)村、山水旅游互動(dòng)結(jié)構(gòu)的發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)鏈上突破，使諸多產(chǎn)業(yè)在溫泉周?chē)纬删奂纬蓽厝a(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的整體發(fā)展模式結(jié)構(gòu)。

只有選好“溫泉+X”的大溫泉開(kāi)發(fā)模式，從資金運(yùn)轉(zhuǎn)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、整體運(yùn)營(yíng)、體驗(yàn)方式上區(qū)別于傳統(tǒng)的溫泉項(xiàng)目，才有可能使得溫泉的商業(yè)模式超越一般性的競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)，形成突破性發(fā)展。很多成功的案例已經(jīng)驗(yàn)證，通過(guò)溫泉帶動(dòng)會(huì)議、康體、農(nóng)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)互動(dòng)發(fā)展，是一種可行、值得推動(dòng)的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式。

4、突出特色原則

溫泉改造項(xiàng)目應(yīng)充分結(jié)合項(xiàng)目背景，與區(qū)域內(nèi)的其他溫泉資源開(kāi)發(fā)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，最大限度地挖掘區(qū)域溫泉價(jià)值，突出特色原則。

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行綜合分析，從社會(huì)旅游經(jīng)濟(jì)、旅游資源開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合、市場(chǎng)供需現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)方向等方面進(jìn)行考慮，從現(xiàn)有功能設(shè)置、產(chǎn)業(yè)配備等方面入手，通過(guò)整合設(shè)計(jì)，著力打造成產(chǎn)品豐富多彩、活動(dòng)動(dòng)靜交融、空間高差有致的立體化情景式度假空間，形成各種特色功能區(qū)域。

5、因地制宜原則

將資源整合與保護(hù)性開(kāi)發(fā)結(jié)合起來(lái)，特質(zhì)資源保護(hù)與開(kāi)發(fā)利用并重。因地制宜地結(jié)合植被、地形地勢(shì)、森林、溪流、農(nóng)業(yè)、村莊等現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況布置項(xiàng)目，形成不同特色的又很恰當(dāng)?shù)穆糜纹瑓^(qū)，特別考慮交通、物流、人流、各種公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)需要。以滿(mǎn)足運(yùn)營(yíng)需求為中心，把經(jīng)營(yíng)目標(biāo)貫徹到規(guī)劃設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)，保障經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

6、整體規(guī)劃、分期開(kāi)發(fā)原則

舊溫泉項(xiàng)目的改造將涉及到龐大的資金投入，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需整體規(guī)劃，分步實(shí)施，宜采取“邊經(jīng)營(yíng)邊改造、量力而行、循序漸進(jìn)、分期開(kāi)發(fā)、持續(xù)發(fā)展”的方針來(lái)指導(dǎo)項(xiàng)目的改造升級(jí)建設(shè)，以解決開(kāi)發(fā)過(guò)程中的融資等問(wèn)題，為整個(gè)園區(qū)的早日開(kāi)放及進(jìn)入良性循環(huán)作好充分準(zhǔn)備。